房地产法律实务专题 | 朱昕昱：违章建筑强制执行的体系化构建——基于法院裁判文书的分析

【作者简介】

朱昕昱

厦门大学法学院博士生

编者按

《中国不动产法研究》系广州大学法学院刘云生教授主编，每年两卷，集刊主要针对不动产法律理论和实务等所涉各项领域进行专题研究。现以专题形式，陆续推送往期精彩文章。继“《土地管理法》修订”专题、“民法典编纂”专题、“租赁权登记”专题、“土地‘三权分置’专题”推出后，本次主要重温“房地产法律实务”专题相关文章。本文载于《中国不动产法研究》第十八卷，微信推送时，删去引言、注释与部分内容，如需查证，还请查阅原文。（在后台回复关键词“土地”、“民法典”、“租赁权”、“三权分置”可分别阅读《土地管理法》修订专题、民法典编纂专题、租赁权登记专题）

摘　要：法院对违章建筑认识的不同造成民事强制执行程序中对违章建筑处理方式的差异。违章建筑强制执行体系的建构，有助于消除不同法院在处理违章建筑时的矛盾与混乱。物权法占有制度、私法规制与行政规制相互独立、违章建筑自身的财产价值以及债权人利益优先保护使得违章建筑成为强制执行标的既符合法理又能兼顾现实需求。违章建筑的特殊性要求违章建筑的强制执行应当坚持执行保留原则、有限豁免原则、区分执行原则以及协作联动原则。在执行程序上，法院应当按照调查确认违章建筑占有人、保全违章建筑、评估违章建筑价值、采取处分性执行措施的顺序依次进行。

一

问题的提出:

不动产价值的提高与行政执法部门监管的疏漏，导致现实生活中违章建筑大量存在。所谓违章建筑，系指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物和其他构筑物。目前，关于违章建筑可否予以强制执行以及对违章建筑应当采取何种执行措施，理论上尚未达成一致意见。而在强制执行实践中，各地法院对待违章建筑的态度各不相同，由此直接影响了法院在是否强制执行违章建筑这一问题上的立场。事实上，法院对类似案件如果作出不同处理决定非但不利于司法公信的建立，反而可能引发公众对司法公正的质疑。如何妥适执行违章建筑，兼顾申请执行人、被执行人和社会公共利益，实现执行效果与社会效果的统一，成为违章建筑强制执行必须重点考量的问题。

笔者借助无讼案例，以“违章建筑”和“执行”为关键词进行检索，共检索民事执行裁判文书633份，在此基础上最终筛选出72份符合要求的文书。本文拟在分析法院裁判观点，总结各地法院实践经验的基础之上，提出契合理论与实践的违章建筑强制执行机制。关于违章建筑的强制执行，相关的问题主要集中在被执行人建造的违章建筑是否属于其责任财产的范畴？违章建筑的强制执行需要遵循哪些特殊原则？违章建筑强制执行的基本程序如何？因此，违章建筑强制执行机制的构建主要围绕这三个关键问题展开。

二

违章建筑可否成为执行标的？

违章建筑能否强制执行需要解决的首要问题就是违章建筑能否成为执行标的。按照学界通说，执行标的是指执行行为所指向的，用以实现债权人实体请求权以及法院收取相关费用的物、权益或者行为。

《民事诉讼法》第242条规定：“人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定（试行）》第38条规定：“被执行人无金钱给付能力的，人民法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封､扣押措施。”然而，被执行人财产范围的边界如何确定，《民事诉讼法》、《执行规定（试行）》并没有作出进一步的解释。一般而言，被执行人所有的动产、不动产才能作为执行标的。当然，这仅是判断执行标的的一般标准。囿于违章建筑的法律真空，法院处理案件时存在着支持强制执行违章建筑和反对强制执行违章建筑两种截然对立的观点。表1是笔者针对搜集的法院裁判文书所作的归纳汇总。

违章建筑能否作为执行标的？	主要理由	文书数量	所占比例
否	1.违章建筑来源不合法，属于法律规定的禁止流通物	23	32%
2.违章建筑破坏了正常的社会秩序，损害有关国家行政机关行使行政管理职能的权威性
3.违章建筑潜在危险性较高，危及公共安全
4.违章建筑无法办理过户手续，不能按照正常建筑物的价值评估
是	1.违章建筑虽为非合法建筑的不动产，在被拆除前仍具有财产利益，具有一定的使用价值和市场价值，违法建筑所有人可以占有、使用和收益	49	68%
2.对违章建筑的强制执行，有利于实现债权人的合法权益
3.将违法建筑强制执行不会造成违法建筑的合法化

表1

从表1反映出的数据不难发现，支持违章建筑作为执行标的的裁判文书数量约为反对违章建筑作为执行标的的两倍。该结论表明多数法院对违章建筑的强制执行持支持态度，但也有少部分法院拒绝强制执行违章建筑。由于违章建筑能否作为执行标的这一问题涵摄民事实体法、行政法以及民事程序法等内容，故应当以违章建筑的民法属性、违章建筑的行政规制、申请执行人利益保护为进路进行分析与探讨。

物权法定是我国物权制度恪守的基本原则，物权的种类、内容、取得方式应由法律明确规定。《物权法》第30条规定仅有合法建造的事实行为才能取得不动产物权。虽然有学者认为《物权法》没有明确排除违法建造行为不能取得所有权，暗示着违章建筑依然存在取得所有权的可能，但这种理解显然牵强附会，无论从文义解释还是体系解释的角度都无法推论出该结论。相应的，实务中也有裁判认为违章建筑建造人可以依原始取得的方式取得违章建筑所有权。这种裁判观点显然同《物权法》的规定相背离。况且我国对于不动产采取实质登记主义。不动产物权的产生、变更、消灭均需登记才能发生法律效力。因而，毫无疑问，现阶段违章建筑无法取得所有权。但违章建筑建造人对违章建筑并非不享有任何权益。违章建筑建造人对违章建筑构成事实上的占有，有权对违章建筑占有、使用与收益，但是由于欠缺所有权，所以建造人的处分权能受到限制。

出于社会秩序管理之需要，世界各国对于不动产的建造都实行严格的行政管制。以美国为例，美国许多州和大城市都制定有城市规划法，对于某些地段的不动产使用目的进行限制。同样，我国也不例外，我国对于违章建筑采取多元化的行政处理模式。因而，在我国，不动产受到私法与公法的双重规制。一方面，不动产物权的取得应当符合私法规范；另一方面，不动产的建造同时又要遵照公法规范。私法和公法对于违章建筑的规制相互独立。法院强制执行违章建筑既不会使违章建筑合法化，亦不会使违章建筑免于行政处罚。

执行拍卖标的属于执行标的的子项内容。关于违章建筑可否拍卖，有法院认为《拍卖法》第7条、《拍卖法实施细则》第6条明确规定法律、行政法规禁止买卖的物品，不得成为拍卖对象。违章建筑属于禁止流通物，在未消除违章状况前不得拍卖。另一种观点则认为，《拍卖法》及其实施细则规范的是商业拍卖行为，而强制拍卖属于公法行为，不应受其约束。

笔者认为，虽然司法拍卖具有公法性质，与商业拍卖存在差异，应当优先适用《民事诉讼法》、《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖、变卖规定》），但因上述规定未涉及拍卖物的属性要求，故《拍卖法》及其实施细则依然应当准用于司法拍卖，对此可参照海关拍卖罚没物品原则上适用《拍卖法》的规定。判断违章建筑能否拍卖的关键在于其是否属于法律、行政法规禁止买卖的物品。这些禁止买卖的物品主要包括毒品、淫秽物品、非法出版物、枪支、弹药、管制刀具、民用爆炸物品、窃听窃照专用器材、剧毒化学品、易制毒化学品。而违章建筑并不在其中之列，故而违章建筑不属于禁止买卖的物品。这也从强制拍卖的角度证成了违章建筑成为执行标的的可行性。

被执行人未在规定期限内履行生效裁判内容时，当事人可申请法院采取措施强制被执行人履行债务，以至使裁判不成为具文。强制执行能够使申请执行人的应然权益转换为实然权益，其以实现债权人债权、优先保护债权人利益为根本。尽管在人本主义视角下强调对被执行人权利的保障，但作为权益受侵害方的申请执行人无疑更具有保护的紧迫性。即便违章建筑不合法，不具备交换价值，但也无法否认其消耗了大量建筑材料、凝聚了人力劳动，具有财产使用价值，特别是地处城市核心地段的违章建筑，其财产使用价值更是十分可观。因此，无视违章建筑财产使用价值的做法并不足取。在（2015）闽执复字第54号案件中，被执行人违反行政规划审批，擅自加高位于市中心的建筑物，导致超出规划的两层建筑无法得到相关部门的审批和验收，属于违章建筑，且被执行人已将违章部分对外出租。如果法院不能强制执行违章建筑，那么显而易见申请执行人的合法权益将严重受损。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条明确了以违章建筑为租赁物的租赁合同无效，出租人不得要求承租人支付租金，但司法解释允许出租人要求承租人支付违章建筑的占有使用费，从而变相承认了违章建筑的使用价值。执行难已成为当下中国司法久攻不克的老三难问题之一，而执行难的重点在于查人找物难。因此，具体到个案中，如果违章建筑具有较高的财产价值却不能强制执行，申请执行人的债权就很难获得实际履行。在否认违章建筑成为强制执行标的裁判文书中，几乎所有法院最终都以终结本次执行结案或者中止案件执行。客观而言，在执行难的大背景下，对违章建筑不予强制执行，不但有悖债权人利益优先的执行原则，而且可能使被执行人从不履行义务的行为中继续获益，显然有违立法之本意。至于法院观点中的违章建筑存在潜在危险性、违章建筑无法进行评估等理由，只是违章建筑强制执行中有待解决的具体问题，而非判断违章建筑是否可供执行的要素。

三

违章建筑强制执行的特殊原则

违章建筑可归入被执行人强制执行财产前文已作阐释。然而，违章建筑违反土地管理规定或城乡建设规划，因而较之合法不动产，法院在强制执行违章建筑时需要遵守一些特殊原则。这些原则主要依执行便利性、被执行人基本生活保障、建筑物违章之具体情形、违章建筑认定机构等确定，主要包括执行保留原则、有限豁免原则、区分执行原则、协作联动原则。

（一）执行保留原则

从动产、不动产的划分标准来看，违章建筑属于不动产。由于不动产具有财产价值高、易查询、易变现的特点，法院在强制执行时更倾向于优先执行被执行人的不动产。但是，违章建筑所有权瑕疵决定了如若强制执行违章建筑，则违章建筑的受让人将不得自由再行转让，其处分权严重受限，加之违章建筑的使用期限不确定，客观上抑制了潜在受让人接受违章建筑的积极性。另外，相比同地段、同面积的合法建筑，违章建筑的评估价因所有权瑕疵减损严重。是故在执行被执行人责任财产时，应当首先执行被执行人所有的其他合法动产、不动产。只有在穷尽各种执行手段查明被执行人除违章建筑外再无其他可供执行的财产后再对其进行执行。（2015）鲁执复字第11号、（2017）黑0202执异17号裁定都将“违章建筑物为被执行人唯一可供执行的财产”作为违章建筑强制执行的依据。这种将违章建筑作为强制执行最后选择的方案既能避免强制执行违章建筑产生的后续纠纷，又可以最大限度地实现申请执行人的执行请求。

（二）有限豁免原则

执行豁免原则是民事强制执行的基本原则，体现了国家对被执行人基本人权的尊重，其核心在于法院不得对特定的财产采取强制执行措施。为了保障被执行人及其所扶养家属的基本生活，《民事诉讼法》第244条要求应当为被执行人及其所扶养家属保留必要的生活必需品。法院在决定执行违章建筑前，应当将保障基本生活作为判断是否执行违章建筑的重要标准，如（2015）港执异字第8号执行异议裁定书指出“涉案标的物系商业经营用房，虽无产权登记，但系被执行人出资兴建，且并非被执行人及其所扶养家属所必需的居住房屋，故查封、评估、拍卖涉案标的物的执行行为并无不当”。违章建筑按照使用目的的不同，可以分为以日常生活居住为目的的自用型违章建筑和以工业生产、商业经营为目的非自用型违章建筑。非自用型违章建筑因无涉被执行人及其所扶养家属的基本生活，因而可以成为被执行人的责任财产。而自用型违章建筑的强制执行则应当在查明被执行人生活状况的前提下审慎执行。为此，法院需进入现场实地调查勘验违章建筑，以便确定违章建筑的建筑面积。如果违章建筑的面积能够满足被执行人及其扶养家属的基本用房需求，则违章建筑不宜纳入被执行人的责任财产；而如果违章建筑的面积远超过被执行人及其扶养家属的基本生活所需，则应当强制执行违章建筑，但必须为被执行人及其家属提供临时性过渡居所或将部分违章建筑提供给被执行人使用。

（三）区分执行原则

违章建筑的违法情形多种多样，主要包括在合法建筑之上加盖违章建筑、违反土地用途的建筑物、擅自私挖地下室、超过期限的临时建筑。不同的违章建筑违反法律、行政法规的程度存在显著差异。类比违章建筑行政处理的“违章建筑违法程度—行政处罚决定”思路，违章建筑的强制执行可以按照“违章建筑违法程度——强制执行标的”的模式进行。具体而言，如果违章建筑严重违法，譬如严重违反城乡建设规划、严重违反土地管理规定或者存在严重安全隐患，被行政机关责令限期拆除或者没收的，则该违章建筑不得作为执行标的；如果违法程度轻微，具备补正条件的，违章建筑在缴纳罚款、补交费用、补办手续后，可以按照合法不动产强制执行；如果违章建筑的违法程度介于轻微违法和严重违法之间，近期可予以保留的，比如违反中远期城乡建设规划，这种情况亦可强制执行违章建筑。鉴于我国对违章建筑的高压态度，我国《城乡规划法》、《城市规划法》未对此种中间违章情形如何处理作出规定，但现实生活中存在数年甚至数十年的违章建筑并不鲜见。实际上，违章建筑未被强制拆除前，其使用价值依旧尚存。倘若对社会现实置若罔闻，不仅无法对真实存在的客观现象作出积极回应，还不利于权利人权益的维护。

（四）协作联动原则

违章建筑侵犯了国家行政管制秩序，对违章建筑依法处置是县级以上城乡规划主管部门的职责，法院不能越俎代庖。威海中院（2018）鲁10执复38号裁定书指出“执行标的物系无规划手续、审批手续、施工手续的违章建筑，而该标的是否系违章建筑应由行政机关进行确认”，表明违章建筑执行前需要经过行政机关的前置认定程序，法院应当以城乡规划主管部门的处理决定为前提。因而，违章建筑的强制执行更加需要行政机关和法院之间的联动协作。若强制执行前，城乡规划主管部门已对违章建筑作出处理，法院可直接据此判断是否执行违章建筑以及采取何种执行措施；反之，不动产是否为违章建筑尚不明确，法院应当中止案件执行，待城乡规划主管部门答复后再作决定。此举能够增加违章建筑受让人或管理人的合理预期。为了避免城乡规划主管部门迟延答复影响强制执行效率，最高人民法院和相关行政主管部门可以联合制定文件，明确行政机关的答复期限。

四

违章建筑强制执行的基本程序

规范的程序给予参与者充分的程序性保障，能够吸纳程序参与者的不满。违章建筑强制执行理应按照规范的程序推进。从强制执行程序的基本流程看，违章建筑强制执行程序应涵盖归属确认、控制性保全、价值评估、执行措施选择适用四个主要方面。

（一）确定违章建筑归属

进入强制执行程序后，执行法院须首先查明债务人所有的财产，之后才能实施控制性执行措施或处分性执行措施。只有确认违章建筑属于被执行人，法院才能采取强制执行措施。民事强制执行的效率性以及执行机构非裁判原则要求法院主要通过外观主义认定执行标的物所有人。不动产主要根据不动产所有权登记证书确认，动产主要根据实际占有确认。而因违章建筑在我国无法进行不动产登记，缺乏有关的批文及证照，所以通过不动产产权登记证书确定违章建筑权属的路径不具有可行性。但违章建筑建造人可依如下方式进行甄别：（1）违章建筑可以比照动产根据实际占有人判断建造人；（2）如果违章建筑被他人租赁使用，除了根据租赁合同确认建造人外，法院还应当通过走访周边住户以及调查违章建筑建造资料，如建筑材料购买凭证等确定违章建筑实际建造人。案外第三人若主张违章建筑由其建造并享有占有权，则他可以通过提起案外人异议的方式维护自己的正当利益。

（二）控制性保全违章建筑

控制性保全措施的主要目的是为了防止被执行人转移、隐匿财产，阻碍强制执行，造成执行程序难以进行或无法进行。针对不动产采取的控制性保全措施主要为查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第10条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”可以认为，违章建筑属于第10条所指的尚未进行权属登记的建筑物。也就是说，《查封、扣押、冻结规定》允许法院对违章建筑进行查封。此外，查封本身仅是一种控制措施，并不涉及违章建筑权属的认定。不过，部分法院仍以不动产系违章建筑为由拒绝查封。与查封合法不动产可采取查封登记、证照保管、加贴封条或张贴公告等方式不同，查封违章建筑仅可以采用张贴公告的方式。

（三）评估违章建筑价值

法院作为专司案件审理的司法机关，不具备资产价值评估的能力与资质，因而不动产价值评估一般交由商业评估机构进行。但因违章建筑存在违法现象，致使商业评估机构不愿承担评估风险，对违章建筑的评估采取敬而远之的态度。有裁定书曾指出“在案件执行中由于五证不全，该批房屋在评估价格时被鉴定机构拒绝鉴定”。商业评估机构的消极态度造成后续的处分性执行措施难以顺利开展。而地方各级物价部门所属的价格认证中心专业优势强，能够办理民事案件的价格鉴定、认证业务。且价格认证中心出具的《价格鉴定结论书》、《价格认证书》具备证明效力，可以直接作为法院确定违章建筑拍卖保留价或确定强制管理期限的依据。笔者建议法院可以将违章建筑的价格评估工作委托价格认证中心完成。

（四）违章建筑处分性执行措施

《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法解释》）规定的不动产处分性执行措施主要包括拍卖、以物抵债、强制管理等。不同处分性执行措施之间的适用顺位不同，法院应当按照拍卖优先，以物抵债、强制管理次之的次序进行。从认可违章建筑成为执行标的的49份裁判文书中可以发现90%的裁判对违章建筑采用拍卖方式，而采用以物抵债和强制管理的分别仅有1例。可见，法院执行违章建筑时依然秉持传统观念，尽可能选择拍卖的方式处置不动产。然而，以拍卖违章建筑作为主要的处分性执行方式存有局限性，有时难以根据不同情形灵活处理。违章建筑强制执行应当按照不同情形配置与之匹配的处分性执行措施。唯有如此，才能充分发挥不同处分性执行措施各自的最大效用。

1.强制拍卖

违章建筑无法通过不动产登记查询获知建筑物信息，因而客观、全面地公示违章建筑现状成为保障竞拍人权益的重要手段。经过拍卖前的现状调查，法院应当制作违章建筑说明书，详细披露违章建筑的地理位置、建筑面积、房屋现状、违法情形以及城乡规划主管部门的违章建筑处置决定，履行拍卖前的风险告知义务，告知竞拍人违章建筑的权利瑕疵及拍定后产权登记或将受阻，提示竞拍人占有违章建筑的后果并给出合理建议，由其自行决定是否承担相应风险。

住房和城乡建设部2012年发布的《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（简称《住建部函》）第2条指出，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”。拍定人通过拍卖程序取得违章建筑后，若符合初始登记条件的，可向房屋登记机构申请办理不动产登记；相反，若不符合初始登记条件，拍定人仅能依违章建筑的权利现状取得房屋，违章建筑由被执行人占有转为拍定人占有，但公法对违章建筑施加的管制仍未解除，拍定人日后可能面临违章建筑拆除、没收等处罚。现实生活中，有时合法建筑与违章建筑紧密相连，构成一个不可分割的整体，如果强制分割拍卖会对建筑的整体价值造成极大影响，且事实上这些建筑也很难分割拍卖。此时，法院应当将合法建筑与违法建筑作为整体一并拍卖。

2.强制管理

强制管理是指对已被查封、扣押的财产，委任管理人实施管理，并以管理所得收益清偿金钱债权之执行行为。强制管理看重的是财产的使用价值而非交换价值。不同于强制拍卖，强制管理不转移财产所有权，而只限制财产使用权。强制管理期限届满后，财产所有人可继续占有、使用、收益。除严重违法被责令限期拆除或具备补正条件的违章建筑外，其余违章建筑的存续期限很难确定。强制管理期限灵活且强制管理期满后不妨碍违章建筑建造人的继续占有，容易打消被执行人对强制执行的抵触情绪。就违章建筑而言，强制管理不失为一种理想的处分性执行措施。

违章建筑的强制管理需以违章建筑具备获得预期收益为必要条件，且通常禁止无益管理。如果违章建筑的预期收益在扣除管理费用以及其他必要支出后没有剩余收益，法院应当采用其他处分性执行措施或者终止强制执行程序。强制管理前，法院应当对违章建筑的占有使用收益进行评估，目的在于防止强制管理收益显著低于评估价格，确保收益的合理性。不仅如此，强制管理还需订立书面合同，约定强制管理期限。为增强强制管理收益的稳定性，规避经营性风险造成的收益波动，域外国家多不鼓励经营性强制管理方式。鉴于此，违章建筑的强制管理方式应以租赁为宜。

3.以物抵债

违章建筑以物抵债的适用需以下述两个先决要件为前提：（1）申请执行人明确表示同意接收违章建筑。法院应当尊重申请执行人的主观意愿，不得强行以违章建筑抵偿债权。而且申请执行人在作出接受以物抵债的决定前，法院同样需向申请执行人履行风险告知义务；（2）违章建筑不宜强制拍卖。以物抵债与强制拍卖都属于所有权转移的处分性执行措施，但二者的区别在于拍卖能够实现充分竞争，从而实现“价高者得”的目标，最大限度的使竞拍价格趋近于使用价值。因而，以物抵债仅适用于违章建筑不宜拍卖或流拍的情形。在强制执行程序中，申请执行人与被执行人达成的以物抵债协议是当事人双方协商合意的结果，因而存在违章建筑作价过低侵害案外第三人权益的可能。如果债务人身负债务众多，申请执行人仅为众多债权人之一，此时一旦违章建筑建筑被低价抵债而被执行人又无其他财产偿还债务的，其他债权人有权行使《合同法》赋予的撤销权。违章建筑以物抵债后，违章建筑由申请执行人占有，被执行人对此不得进行妨碍。若其后被执行人向法院主张占有返还请求权的，法院不予支持。

4.处分性执行措施的配适

拍卖、强制管理、以物抵债的自身特点决定了其各自契合不同的案件类型。强制管理在我国尚不具有独立地位，仅作为“以济拍卖之穷”的执行手段。然而，强制拍卖与强制管理各有优劣，不能否定强制管理存在的独立价值，在使用选择上，二者地位应平等，仅在适用范围上有所差异。笔者认为，违章建筑处分性执行措施的选择应当分层次，综合案件情况采用差异性的执行措施。在执行措施的配置上按照强制拍卖、强制管理先行，以物抵债为辅的方式进行。如果违章建筑轻微违法，符合补正条件的，允许补正后按合法不动产拍卖，或者拍卖后由拍定人自行办理相关手续，从而使违章建筑这类所有权瑕疵财产变为清洁物权的财产。如果违章建筑无碍近期城乡建设规则，则需结合债权金额、违章建筑评估价、预期管理期限等因素决定采用何种措施，即：（1）债权金额不大，预期强制管理期限较短时，优先选择强制管理，从而消解行政处理决定作出时间的不确定性。在此种情况下，强制管理的收益能够覆盖大部分乃至全部债权，采用强制管理对申请执行人而言能够达致双赢的效果，其既可以实现自己的债权，又避免了承担采用拍卖导致的不可预知风险；（2）债权金额与违章建筑价值均较高，且违章建筑易于拍卖的，采用强制管理无疑延长了申请执行人的债权实现期限，与强制执行的效率性相悖，而拍卖程序迅速快捷，能够一次性解决申请执行人的债权，故该种情况下应优先选择强制拍卖方式。此种违章建筑多为所处位置优越或者面积较大；（3）假使违章建筑难以拍卖或者采用强制管理成本过高，则在此种情况下可以考虑采用以物抵债之手段，将其作为强制拍卖与强制管理的兜底性执行措施。因以物抵债的适用条件受到较多制约，故以物抵债只得作为不得已而为之的手段。以上是违章建筑处分性执行措施选择的一般性判断方法，法官仍需结合个案案情能动决定采用的处分性执行措施类型。法院在决定适用具体的处分性执行措施前，还应与申请执行人、被执行人进行沟通交流，告知当事人双方拟采用的处分性执行措施，听取当事人双方的意见。图1通过流程图的方式直观展示了违章建筑处分性执行措施的选择过程。

图1

结　语

违章建筑强制执行的现状表明实现类似案件类似处理的司法目标仍尚需时日。部分法院在违章建筑强制执行工作中知难而退，选择不予执行违章建筑这种保险稳妥的处理方式，但这种功利性的做法却不能够周全地保障申请执行人的权益。违章建筑可作为执行标的并不当然意味着任何违章建筑都可以强制执行。大致来说，轻微违法和一般违法的违章建筑可强制执行。在执行程序上，法院除了要确认建筑建造人与被执行人同一、对违章建筑采取临时性保全措施、委托价格认证中心评估违章建筑价值外，还需根据债权数额、违章建筑价值、预期强制管理期限选择适当的执行措施。违章建筑的存在有着相当复杂的社会背景，而合理的违章建筑强制执行体系能够达到实现申请执行人债权、规范法院裁判、纾解执行难的多重效果。

文/朱昕昱

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